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人生のちょっとしたヒント

世の中の仕組み、気になるニュース、投資全般、健康、など様々なジャンルについて書いています

持ち家か賃貸か。その明確な答えを今日は提示します。

雑記

 

 

このまま賃貸に住み続けるのか、思い切ってマイホームを購入するのか、迷っている人はたくさんいるでしょう

 

いわゆる、「持ち家か賃貸か」というこの古くて新しい問いに対して、これまで多くの議論がされていましたが、ウェブ上にもたくさんの記事がありますね

 

、、、、ということで今日は持ち家か賃貸か、そのどちらが良いのか、もう一歩議論を進めつつ、私のやっている不動産投資もからめて、お話しをしてみたいと思います

 

 

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これまでの議論が納得できない理由

 

 

納得ができない理由は主に以下の3つに分類されています

 

精神論のみの回答

 

私がマイホームを買ったのは「その家が気に入ったからです」という記事です。気に入った物に、お金を使うのは当たり前だし、持ち家なら、専用のお庭もあって、騒音もないし、なにより所有している満足がある、という感情論中心の議論です

 

持ち家が得か、賃貸がいいのか、迷っている人に、マイホームを見に行って気に入ったら買いなさい、ということでしょうか。新築マイホームの展示場なんかに行けば、確かに新築で綺麗で、こんなステキなアイランド型のキッチンが付いていて、お風呂も最新の設備が付いていれば、確かにこんな家に住んでみたいなと思うでしょう

 

感情的には100%買いたいのですが、持ち家が良いのか、賃貸が良いのか、という問いに対する、回答になっていません

 

数値やロジックのみの回答

 

30年ローンを組んで購入すれば、30年後にローンを全額完済した時には、家と土地が残る、というよくある話しです。シュミレーション上は正しいと思います。30年後に自分のものにならない賃貸であれば、老後も家賃を払う生活になります。確かに一見正しい答えのようにも見えます

 

また賃貸の家賃は、持ち家に必要な経費や大家の利益を含んでいるから、持ち家の方がメリットがあるという意見。これも面白い視点ですが、じゃあ、すぐにマイホームを購入しよう!という感情にならないというか。感情だけではダメですが、ロジックだけでも人の心は動かせませんね

 

※舛添さんが辞職しましたが、あれと一緒。法的に問題ないのは分かるけど、世間は感情的に許せない、ということなのです。感情的に納得できる説明というのは難しいですね

 

ここで一つ例を

 

私の職場の先輩で定年間近の方がいるのですが、若い時に、戸建てを買って、家族と楽しく暮らしていました。でもその後、離婚してしまい、今は一人でそのだだっ広い5LDKの戸建てに住んでいるそうです

 

そして、ローンも60歳定年で完済予定でしたが、外壁と屋根塗装費用、その他の修繕などで、結局追加のローン借入をして、65歳完済に延びたようです。この方はまだ最悪の例ではありませんが、もし途中、地震や浸水などの不慮の事故に襲われていたら、どうなるのでしょうか。例えば、地震大国日本では、現在の地震保険では、主契約(火災保険)の半分の保障しかされません。地震で全壊して、ローンだけ残ったら大変です

 

このように不動産には、常に修繕や天災リスクが問題としてつきまといます。数値やロジックというシュミレーションは大切ですし、シュミレーション通りに行けばいいですが、シュミレーション通りにいく保証は一切ありません

 

物件やその人の属性、ライフスタイルなど条件によって異なるという回答

 

こういう元も子もない結論が一番多いように思います。だから自分でよく考えて、どんな人生を送りたいか、ライフスタイルや価値観に合わせてえらびなさい、ということですが、まったく求める回答になっていません

 

転勤が多いので、住む場所が縛られるマイホーム(持ち家)はやめておいたほうが良いとか、賃貸だと隣人に気を使わなければいけないから賃貸は嫌とか、そんな人の価値観やライフスタイルによって、解が変わってしまうようでは意味がないのです

 

こういうメリットとデメリットの羅列をして、どちらかあなたに合う方を選びなさい、という記事が多いですね

 

○○だから持ち家とか、●●だから賃貸、と言っていると、結局答えは出ないのです。人間の価値観によりますし、価値観の数だけ答えがあると言うのは、一見もっともらしいのですが、ちょっと当たり前すぎというか。

 

世の中、いろんな人間がいますね、と言っているだけです(笑)←そんなもん当たり前やろ!と言いたくなります。

 

ここで一つの解を提示します

 

会社の中の会議でも、メリットとデメリットの羅列ではまったく議論が進展しなかったのに、誰かが「こういうのはどうですか?」と発言した途端、議論が進みはじめて、その人のアイデアは平凡でも、最終的には良い結論に達したことはないでしょうか?

 

つまり、間違っても良いから、イデアを出す、ということが如何に大切かということです

 

筆者のアイデア

 

それは中古住宅を買って、リフォームして住むこと、です。中古住宅は、区分マンションはやめて、できれば戸建てが望ましいと思います。もっと分かり易くビジュアルでご紹介してみます。

 

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これは千葉のちょっと田舎にある私の所有物件です。値段は275万円で購入、リフォーム代を入れても350万円です。追い炊き付きの4LDK、駐車場有です。

 

築20年以上経ちますのでちょっと古いですが、住宅ローンは組めますので短めに 20年、金利1%でローンを組んでも、月々の返済は、脅威の16,000円

 

戸建て修繕で頻発する給湯器は、ガス会社から無料貸与。外壁塗装は、地元の格安塗装屋さんで60万円くらいからやってくれます。

 

まあ田舎なので安い物件ですけどね。これなら給料がどんなに安くても、家族でマイホームを持って、まったりと程よい田舎(イオンとかホームセンターとか最低限のお店はありますよ!)で幸せに生活しながら、貯蓄も可能です。

 

次にこんな物件

 

 

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こちらは千葉市内の、ある程度、都心まで1時間ほどで通勤できる距離にある戸建てです。購入価格560万、リフォーム70万で、630万円ほどの初期投資です。

 

20年ローン、金利1%で組んで、月々の返済はなんと!28,000円。フルリフォームしてピカピカの内装で、都心まで通勤できてこの値段ですよ、奥さん!

 

ちょっとジャパネット○カタのようになってきたので、このくらいでやめておきます

 

中古住宅の良さは、売りやすいこと

 

マイホームを買うことの一番のデメリットは、流動性の無さがずっと叫ばれてきました。転勤になったら、どうするのか?引っ越したい時に引っ越せない、という意見

 

まず転勤になったら私なら、賃貸に出します。本来、住宅ローンは事業性融資ではありませんので、賃貸に出すことはNGなのですが、銀行も、ローン支払いができなくなるのは最悪のケースなので、異動や転勤などの事情であればOKという銀行が多いです(賃貸に出すくらいなら、売りなさい、とまでは銀行も言えません)

 

次に売りたい時に売れない、という論点ですが、これも中古で土地値ならあまり心配はいりません。むしろリフォームしていれば、買ったときより高く売れることもあります。実際、割安で綺麗な中古戸建ては、一瞬で売れるご時世です。数百万円で買えるマイホームの需要はめちゃめちゃ大きいです(ボロだとだめだから、そこそこ綺麗にリフォームはしましょうね!)築30年くらいでも、マイホーム需要はけっこうあります

 

逆に、新築で3000万、4000万とかで買ってしまうと、10年住んでもローンの残債が減っていませんので、自分の思う値段では売れません。数百万で買っているから、売却するときも、楽であり、それが持ち家の最大のデメリットである「売却のしにくさ」という短所を消すことができる秘密兵器になります。

 

まとめ

 

持ち家か賃貸か、という永遠の問いに対して、上記は一つのアイデアです。

 

中古を買って、貯蓄に励めば、人は幸せになれます。

 

これに対して賛否両論あると思いますが、私は「仕事は世の中にいくらでもある、人生を楽しむことが一番大切」と考えているので、マイホームを決めてから、その後に仕事を決めればいいと思っています

 

安くて質の良いマイホームを買って、固定費を節約できれば、どんな仕事についても貯蓄はできますし、お金に余裕のある、幸せな人生が送れると信じています

 

それができない人は、一生、仕事中心に生きて行くしかありません

 

私は自分の家族や人生が一番大切なので、仕事はなんでも良いです。そんなこと思う人は世の中では少数派だろ、と言われるかもしれませんが、このアイデアがいいなと思う人だけ、どんどん取り入れればいいのではないでしょうか。

 

先ほどの会議と同様、このアイデアを元に、みなさんが幸せな素晴らしい結論に達することを祈るばかりです

 

今日はこのくらいで。ではでは〜

マクフライ

 

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